在餐飲行業(yè)內(nèi)，有人這樣評(píng)價(jià)餐廳的成敗“成也選址，敗也選址”。選址作為餐廳盈利的第一要素，是一項(xiàng)長(zhǎng)期性投資。

而對(duì)于本身利潤(rùn)就偏低的中小型餐廳來(lái)說(shuō)，房租更是一筆不小的開(kāi)支。一旦選址出錯(cuò)，后果很可怕！

合適的才是最好的

好的選址，并不是說(shuō)地段有多貴，而是依據(jù)是否和店鋪的定位相符合。也就是說(shuō)，店開(kāi)在哪兒，取決于經(jīng)營(yíng)何種類(lèi)型的餐廳。

分析餐廳性質(zhì)

首先要做好自己店鋪產(chǎn)品的分析，分析主要消費(fèi)群體是什么人，是中年人還是青年人；是租客還是自住客，是情侶還是上班族？他們的比例各占多少，人均消費(fèi)有多少。

與此同時(shí)，還要找?guī)讉€(gè)與自己要開(kāi)的店鋪類(lèi)似的餐飲店進(jìn)行跟蹤分析：

生意好和生意差的特點(diǎn)各是什么？

門(mén)前半小時(shí)客流量是多少？

各時(shí)間段的人流特點(diǎn)是什么？

這些店鋪的銷(xiāo)售高峰期是什么時(shí)段？

都有多少人次消費(fèi)？

調(diào)查完這些以后，可以比對(duì)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)，比如說(shuō)在什么樣的地段位置，多大的店面，根據(jù)客流量大致分析，就能知道開(kāi)店一天的大概流水是多少了。

模擬運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)

既然前期工作都做了很多，那還要根據(jù)自己的預(yù)算，把一項(xiàng)一項(xiàng)可能發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分解，各個(gè)環(huán)節(jié)需要投入多少。

比如說(shuō)房租，就只能投入5萬(wàn)，那就根據(jù)5萬(wàn)的預(yù)算去找房子，就餐區(qū)要占多大面積，多少座位。店內(nèi)人員工資多少預(yù)算多少，食材成本多少，盈虧保本點(diǎn)是多少？你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一天流水多少？把這些的數(shù)據(jù)都預(yù)估的七七八八了，才能有針對(duì)性地尋找理想店址。

中小型餐飲店本來(lái)就是毛利較小的盈利模式，只有依靠較大的客流量才能保證利潤(rùn)的產(chǎn)生。

因此中小型餐飲店選址的第一要素必然是客流量要大，這里的客流量不等于人流量，人流量大不等于客流量大，這個(gè)概念要搞清楚。

好地段與貴房租，如何權(quán)衡？

找到不錯(cuò)的店址后，餐廳老板還會(huì)遇到一個(gè)艱難的問(wèn)題：這個(gè)地方位置是不錯(cuò)，但房租太貴，到底應(yīng)不應(yīng)該選？

誰(shuí)都知道，地段較好的店面租金難免會(huì)貴，畢竟一分價(jià)錢(qián)一分貨，所以很多人都認(rèn)為，只要自己選擇租金較高的店面，便萬(wàn)事大吉了。

但是你是否考慮過(guò)這些鋪位是否要價(jià)虛高？餐廳到底需要什么樣的客戶群體？每個(gè)月所賺的盈利與所交付的租金之間的差價(jià)有多少？

如果該選址能保證高利潤(rùn)，那么就選；如果不能，果斷舍棄。在餐飲業(yè)，房租占總銷(xiāo)售額的比值最好在15%以下；如果是15~20%，那么生意會(huì)干得比較艱難；如果房租占比高于20%，情況就有些危險(xiǎn)了。

如何計(jì)算房租占比

1. 根據(jù)潛在顧客數(shù)、人均價(jià)、交通便利度等各個(gè)維度給所有候選店址們排序，第一名是“最理想的”，越往后理想程度越低。

2. 預(yù)測(cè)出每個(gè)候選店鋪的總銷(xiāo)售額。總銷(xiāo)售額=預(yù)計(jì)顧客數(shù)×人均價(jià)×30天，其中，預(yù)計(jì)顧客數(shù)可以通過(guò)蹲點(diǎn)附近餐館得到。

3. 拿著排名列表，從上到下算餐館的房租占比。房租占總銷(xiāo)售額超過(guò)15%就劃掉，一直算到比值低于15%的店址才停止。

4. 這家店就是在控制了房租的情況下，最合適的店址。

用這個(gè)方法，可以找到能承受、也能帶來(lái)利潤(rùn)的選址。雖然它不完美，但卻是最合適的。